Инвестирование складов-холодильников. Взгляд девелопера

Инвестирование складов-холодильников. Взгляд девелопера
Алла Соловьева, исполнительный директор компании MLP, © ЛОГИНФО www.loginfo.ru

Девелоперы инвестиционных проектов – прагматики. Они, как и любые другие инвесторы, движимы одним стремлением: получить определенный возврат на вложенный капитал. И если к увеличению запланированного дохода они относятся с понятной радостью, то к одной, даже небольшой вероятности его уменьшения – крайне негативно. Что же влияет на доходность того или иного проекта?
Размер возврата на вложенные средства, получаемый инвестором, имеет два риска, два основных ограничителя: стоимость проекта, с одной стороны, и спрос (т.е. рыночная ставка аренды или рыночная стоимость объекта) – с другой.

Рынок, что дышло
Девелопер всегда будет стремиться сохранить запланированный минимальный возврат. Это означает, что в случае удорожания проекта он будет стремиться увеличить ставку аренды для того, чтобы обеспечить свою доходность. В определенных условиях, как это, например, происходит сейчас в сегменте офисной, торговой и складской недвижимости, рынок позволяет девелоперу увеличение ставок, адаптируясь к его требованиям.
Возможна и другая ситуация. Если у девелопера нет возможности манипулировать ставкой аренды, то рынок вызывает снижение ставок аренды. В этом случае у девелопера остается только один путь добиваться запланированной доходности – воздействовать на стоимость проекта в сторону удешевления. Самая нежелательная для девелопера ситуация возникает, когда рынок затрат по проекту растет, а рынок спроса не дает возможности добиться более высокой ставки аренды. В этом случае проект принесет убыток. Такого развития событий любой девелопер хочет избежать любой ценой.

Львиная доля затрат - холодильное оборудование
Посмотрим теперь более детально на составляющие величины доходности проекта в применении к складам-холодильникам. Что представляет собой структура затрат на строительство холодильника по сравнению с обычным складом?
Прежде всего, необходимо холодильное оборудование, позволяющее в рамках заданных периметров поддерживать температурный режим. Подобного рода оборудование требует повышенного расхода энергопотребления и подключения к дополнительным мощностям. Не секрет, что в России не хватает мощностей, и каждую зиму это выливается в локальные отключения тепла или электроэнергии. Даже в тех местах, где есть резервы мощностей, получить доступ к ним невероятно сложно: это всегда дополнительные затраты, это всегда непредсказуемость финального размера затрат и финального результата, это всегда непродуктивные усилия. Официальные тарифы на подключение к мощностям достигают сегодня 40 тыс. рублей. При увеличении потребности в электрических мощностях на 40% (примерно такой расход требуется на склад-холодильник размером 15 тыс. кв.м. в сравнении с обычным) размер вложений, идущих только на подключение, увеличивается на $600 тыс.

Непромерзающие полы, стены, кровля
Кроме этого, увеличение стоимости проекта зависит от конструкции здания, изменения характеристик пола, позволяющих избежать промерзания грунта, а также от гидроизоляции. Необходимо заметить, что устройство полов и так является одной из самых дорогостоящих и технологически сложных работ в строительстве складского помещения, поэтому адаптация пола под нужды склада-холодильника еще более усложняет проект.
Помимо полов, подобным же изменениям подвергаются все остальные конструкции. Как правило, производится утолщение стеновых сэндвич-панелей, необходимая изоляция, адаптация кровли (или перекрытие теплоизолирующими материалами на уровне несущих ферм), отделение внутренними перегородками зон глубокой заморозки, организация специальных камер шоковой заморозки, выделение в отдельное помещение зон работы с товаром. Следует помнить, что в складах такого типа необходимы:
- дополнительные подъемно-секционные ворота в камеры глубокой заморозки;
- дополнительные тепловые завесы на внешние доки;
- дополнительная обработка металлоконструкций от коррозии;
- соблюдение требований по морозоустойчивости для всех инженерных коммуникаций, находящихся в зонах пониженной температуры;
- дополнительные технические помещения (компрессорная, пульт управления холодильным оборудованием и т.д.);
- дополнительные расходы по ИРД и согласованию проектной документации и т.д.

Из чего складывается ставка аренды
Суммируя эти параметры, мы получим совокупную стоимость девелопмента и строительства по складу глубокой заморозки. Получив данные по затратам, девелопер может применить к ним желаемые нормы доходности и получить примерную ставку аренды, позволяющую выйти на необходимую величину. В случае сохранения доходности на уровне обычного складского комплекса ему будет необходимо сдавать холодильник (включая все технические и подсобные помещения внутри здания) по минимальной ставке $220-250/кв. м в год, не включая НДС, операционные расходы и коммунальные платежи.

Кому же это по карману?
Посчитав затраты на проект и получив расчетным путем желаемую ставку аренды, девелопер задается следующим логическим вопросом: кто его будущие арендаторы и насколько рассчитанная им ставка отвечает их возможностям? С ответом на этот вопрос и начинаются основные сложности. Будучи не только прагматиком, но и отчасти консерватором, девелопер не видит смысла осваивать новые горизонты и брать на себя дополнительные риски до тех пор, пока существует «непаханое поле» на его сегодняшнем сегменте – рынке обычных складских помещений. Для расширения горизонта ему нужен понятный спрос и прозрачный рынок специализированных складов.

Рынок заморозки и ценообразование: все покрыто тайной
Начав процесс изучения спроса, девелопер обнаруживает, что масштабных и качественных исследований рынка спроса нет. Рынок продукции глубокой заморозки «закрыт», с ним практически не работают логистические операторы, информация о нем недоступна.
Даже те исследования, которые существуют в отношении рынка предложения, не являются достаточными для анализа уровня ставок, т.к. структура ценообразования крайне непрозрачна. В информации о тарифах можно найти ставки и за кв. м, и за тонну, и за паллету, и даже за кубометр. Но поскольку все помещения имеют совершенно разную конфигурацию и позволяют размещать на кв. м разное количество товара, то невозможно привести весь спектр предлагаемых ставок к единому знаменателю. Девелопер достаточно быстро приходит к выводу, что он попросту ничего не понимает.

Ставки вкупе с налогами
В дополнение девелопер обнаруживает ряд характеристик, которые, к сожалению, не вызывают у него сомнений. Существующая структура ставок не соответствует требованиям инвестиционных проектов:
• сделки представлены краткосрочными договорами, не имеющими механизмов, гарантирующих стабильный и предсказуемый денежный поток;
• ставка аренды рассчитывается по принципу «все включено»: из нее не выделены не только операционные расходы, но и НДС, а зачастую и коммунальные платежи;
• ставки предлагаются в рублях, что неприемлемо при условии привлечения западного капитала или заемных средств.
Таким образом, в результате первого поверхностного осмысления предмета девелопер не испытывает энтузиазма по поводу инвестирования специализированных складов.

Бесперспективно
И все же девелопер пытается оценить вероятный спрос на склады температурного режима среди различных групп возможных потребителей складских помещений. В первую очередь выделяется быстро растущий сегмент HoReCa, требующий все увеличивающихся объемов снабжения. Понимая, что для ресторанов основным требованием является не наличие больших запасов какого-то продукта, и не его оборот на складе, а быстрая доставка по первому требованию, становится ясно, что склады для данного сегмента должны располагаться в черте города, с транспортной доступностью. В рамках существующих сегодня цен на земельные участки в Москве и стоимости их подключения к коммуникациям проект строительства складского комплекса в черте города просто теряет экономический смысл. Таким образом, девелоперу не остается ничего другого, кроме как охарактеризовать сегмент HoReCa на данном этапе как бесперспективный.

Стоит ли овчинка выделки?
Далее девелопер приходит к выводу, что на рынке преобладают небольшие объемы хранения, т.к. крупные игроки в той или иной мере уже обеспечили себя необходимыми минимальными или даже резервными мощностями. На этом сегменте практически не работают логистические операторы, а их функции часто берут на себя сами оптовики или дистрибуторы, уже имеющие собственные мощности. Отсюда вывод: мелкому и среднему потребителю, как правило, необходимо ответственное хранение, и простая аренда холодильной камеры не является для него достаточной.
В конце концов девелопер также приходит к выводу, что дистрибуторы и оптовые продавцы имеют опыт 10 лет ведения операций на складах-холодильниках, оставшихся со времен СССР, в переоборудованных овощехранилищах и промышленных цехах, риферных секциях и контейнерах. Ему понятно, что существующий неразвитый рынок предложения с представленными на нем ценами формирует определенную составляющую «Х» в цене продукции. Можно предположить, что скачкообразный переход к более качественному предложению приведет к увеличению себестоимости и цены, сделав неконкурентной стоимость продукта. Однако для того, чтобы подтвердить или опровергнуть данную гипотезу, необходимо провести реальный анализ слагаемых себестоимости и убедиться, ведет ли качественное улучшение площадей к экономии совокупных затрат на логистику или к их увеличению. Но и такой анализ – проблема.

Работа под заказчика
Таким образом, девелопер только убеждается в том, что он не понимает и не видит спроса и, соответственно, не может опереться на предсказуемые и понятные ему тенденции.
Единственным способом минимизировать риски является строительство складов температурного режима «под заказчика», где заказчик и девелопер вместе формулируют техническое задание и конфигурацию склада, заранее обговаривают будущую ставку и срок аренды. В результате у девелопера (и любого другого инвестора) появляется необходимый уровень предсказуемости проекта для принятия решения об инвестировании.
Но заработать на строительстве складов-холодильников или складов, совмещающих камеры температурного режима, можно будет только после детального изучения и масштабного исследования спроса, появления прозрачности и дальнейшего роста размеров рынка продукции глубокой заморозки, понимания требований работы с продуктом в данном сегменте рынка.