Защитный актив для инвестора

Газета РБК-daily опубликовала экспертную статью Владимира Авдеева, управляющего партнера, генерального директора S.A. Ricci «Защитный актив для инвестора»

На фоне снижающейся экономической активности и риска девальвации для большинства инвесторов вопрос состоит в большей степени не в том, как заработать, а как сохранить средства. В роли защитного актива в первую очередь рассматривается недвижимость, генерирующая стабильный денежный поток. На сегодняшний день наиболее привлекательной для инвестора выглядит складская и индустриальная недвижимость.

По итогам 2013 г. можно говорить об увеличении динамики объема инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость России. По сравнению с результатом  2012 г. ($ 540 млн.) совокупный объем инвестиционных транзакций в сегменте составил более $1,7 млрд. При этом на складской сегмент пришлось  всего 15% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2013г. 
Важно отметить, что около 60% от общего объема инвестиций пришлось на Московский регион. Группа БИН осуществила крупнейшую за всю историю складского сегмента сделку по приобретению индустриального оператора «MLP», объекты которого были оценены в $900 млн. В числе других крупных сделок можно назвать покупку  БИН Групп  СК «Томилино» за $100 млн. Компания RB Invest выкупила корпуса в СК «ПНК-Чехов», стоимостью $45 млн., а инвесткомпания SNEGIRYCO Investments Limited стала собственником блока площадью 25 тыс.кв.м в «ПНК-Внуково».
Рост инвестиционной активности связан со стабильной доходностью данного сегмента недвижимости, где уровень ставок капитализации варьируются в диапазоне 11–11,5 % для класса А, 12–13% для класса B. Девелоперская доходность проектов складской недвижимости составляет  20 – 25% . 

На протяжении нескольких лет складская недвижимость демонстрирует высокий уровень спроса, который значительно опережает темпы прироста нового предложения. Так, например, в 2013 г. объем сделок аренды и покупки складов конечными пользователями превысил 1,2 млн.кв.м, в то время как прирост предложения составил всего 800 тыс.кв.м. В 2012 г. объем поглощения складских площадей (1,5 млн.кв.м) более чем в два раза превысил прирост предложения (700 тыс.кв.м). 
Уровень вакантных площадей на складском рынке Москвы и МО последние 3 года не превышал 2%, что является ничтожно малым и говорит о высоком спросе на склады. Для сравнения - в офисном сегменте процент вакантности составляет 15-16 %. 
Высокая надежность складского сегмента подтверждается долгосрочными договорами аренды, которые заключаются на новых проектах на срок от 5 до 10 лет. В активную фазу кризиса 2009 г складской сегмент показал себя более устойчивым чем, например, офисный: ставки аренды снижались несущественно, и практически в течение года вернулись на прежний уровень.  

В настоящее время наблюдается благоприятная среда для развития складской и индустриальной недвижимости. Девелоперы чувствуют поддержку со стороны властей Москвы и МО.  Так, например, в отличие от офисного и торгового сегмента в складской недвижимости пока не применяются новые правила расчета налога на недвижимость. Импульс для развития сегмента складской недвижимости даст развитие дорожно-транспортной инфраструктуры. Мы ожидаем увеличение спроса со стороны ритейлеров и логистических операторов на создания крупных распределительных центров для московского региона и всей России.

На сегодняшний день в Московской области построено всего 8, 5 млн. кв. м качественных складов. На одного жителя региона приходится всего лишь 0,6 кв. м  складских помещений. Для сравнения - в Париже этот показатель составляет 5 кв. м на человека. Очевидно, что у складской недвижимости есть колоссальный потенциал роста.

Со статьёй можно ознакомиться тут

S.A.Ricci