В индустриальную и логистическую недвижимость региона EMEA в 2014 г. вложено €22 млрд

Инвестиции в индустриальную и логистическую недвижимость в регионе EMEA по итогам 2014 г. достигли €22 млрд, что является максимальным показателем с 2007 г. Больше всего сделок было заключено в Великобритании. Россия, наоборот, под  влиянием геополитической ситуации и экономических санкций демонстрирует снижение объема инвестиций и арендных ставок, следует из отчета международной консалтинговой компании  Colliers International.

В Великобританию в 2014 г. было вложено €8,3 млрд, что составило 37% от всех инвестиций в регион. В Скандинавию и Германию, которые также вошли в топ-3 самых привлекательных рынков, было инвестировано  в 2 раза меньше - €3,7 млрд  и €3,6 млрд соответственно. Россия привлекла в индустриальную недвижимость всего €47 млн (против €1,2 млрд в 2013 г.), что является самым низким показателем с 2007 г.  

Тим Дэвис, руководитель отдела индустриальной недвижимости в регионе  EMEA компании Colliers International: «Рынок сейчас находится на подъеме, особенно в Великобритании, которая стала драйвером роста всего региона. Именно здесь наблюдается существенный рост арендных ставок, который ранее был зафиксирован в Швеции, в частности, в Стокгольме. 

В целом, все основные европейские рынки находятся под влиянием положительных тенденций. Более того, страны второго эшелона демонстрируют активное восстановление, особенно Испания и Ирландия, где были заключены несколько крупных инвестиционных сделок. Так, арендные ставки в Дублине за год выросли на 22,8%, хотя этот рынок сильнее других городов пострадал от кризиса. Несмотря на позитивную динамику, сегмент индустриальной и логистической недвижимости остается ненасыщенным, что может привести к дальнейшему росту арендных ставок и стоимости самих объектов. В 2015 г. будет активно развиваться спекулятивный девелопмент. Эта тенденция уже начала возвращаться в 2014 г. на рынки Великобритании, Польши, Чехии и Швеции». 

Кроме того, в Великобритании был зафиксирован рекордный объем сделок с 2010 г., наибольшую активность в складском сегменте показали ритейлеры и логистические операторы. Крупные сделки проходили с участием таких компаний, как Waitrose и Eddie Stobart, которые стали развивать проекты в формате built-to-suit (cтроительство под заказчика), что свидетельствует о нехватке качественной недвижимости класса А. 

Недостаток готовых объектов привел к росту арендных ставок. В Белфасте они увеличились на 12,5% до £ 4.50 за кв. фут/мес., в Бирмингеме – на 11,8% до £6,15, в Манчестере – на 11,1% до £5, в Бристоле – на 4,3% до £6, в Лондонском Хитроу – на 3,4% до £15. 

В Дании, Швеции и Норвегии из-за невысокого качества построенных комплексов наблюдается ограниченный спрос на них, соответственно, арендные ставки остаются стабильными. Исключение составляют Стокгольм и  Гётеборг, где арендные ставки выросли на 9,1% до €5,90 кв. фут/мес. и на 4,5% до €5,70 соответственно. Нехватка современных площадей и низкая стоимость строительства в Дании приводит к тому, что многие компании рассматривают возможность создания собственных помещений вместо аренды. Несколько крупных cобственников в Швеции запустили проекты спекулятивного девелопмента, рассчитанные на быстрый цикл реализации объекта (6-9 месяцев). 

Арендные ставки в Германии оставались стабильными на протяжении всего 2014 г., рост стоимости аренды наблюдался только в Мюнхене (на 4,8% до €7, 40 за кв.м/мес.) и Штутгарте (на 1,8% до €6,4). Наиболее востребованными в таких крупных городах, как Берлин и Франкфурт, остаются built-to-suit проекты, а также небольшие  складские объекты, пользующиеся спросом со стороны  интернет-магазинов и продуктовых ритейлеров. 

Объем инвестиций в Испанию и Ирландию увеличился до €604 млн (на 298%) и €240 млн (на 687%) соответственно. Несмотря на высокий уровень вакантных площадей (около 14%), в Мадриде наблюдается дефицит крупных современных объектов площадью более 15 000 – 20 000 кв. м,  что также приводит к повышению спроса на built-to-suit проекты. 
После двух лет стагнации возобновилась активность на рынке Португалии, главным образом, благодаря приобретению складского объекта компанией Blackstone в Азамбуже за €95,9 млн. Две сделки, заключенные компанией Grivalia Properties в Греции, вернули к жизни местный рынок. В Польше, Чехии и Румынии зафиксирован максимальный объем инвестиций в индустриальную недвижимость. 

В России низкие темпы экономического роста, высокая волатильность валютного рынка и несбалансированность спроса и предложения привели к снижению арендных ставок на индустриальные и логистические комплексы. В Москве во II половине 2014 г. ставки упали на 42,3% до $6,3 за кв. м/мес., в Санкт-Петербурге – на 30% до $7. 

По данным Colliers International, в 2014 г. рынок складской недвижимости Московского региона увеличился на 1,72 млн кв. м, что является абсолютным рекордом за всю историю столичного рынка. В результате столь масштабного ввода общий объем предложения складских помещений Москвы достиг 10,9 млн кв. м. При этом многие арендаторы пересмотрели планы развития своего бизнеса на 2015 г., спрос на помещения сократился на 30%, что привело к повышению уровня вакантности до 6,3%.

Владислав Рябов, партнер, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International в России: «Надо понимать, что снижение арендных ставок, которое мы наблюдали во второй половине 2014 г., сейчас происходит только в рамках валютных договоров. В рублях стоимость аренды остается стабильной. По нашим оценкам, введенные помещения со временем будут поглощены рынком, а в 2015 г. ожидается ввод в эксплуатацию не более 700 000 кв. м, что создаст баланс между спросом и предложением. Соответственно, текущий низкий уровень арендных ставок в Московском регионе сохранится только в I полугодии 2015 г.». 

Элеонора Богданова, директор по развитию складского и индустрального направления Colliers International в России: «В России сейчас важны не столько корректировки ставок, сколько происходящий слом привычной модели, основанной на долларовой ставке и долларовых инвестициях. Сегодня большая часть сделок заключается в рублях, поэтому девелоперы и инвесторы в первую очередь заняты поиском равновесной модели, основанной на рублевых ставках и инвестициях в национальной валюте».