Складская недвижимость: итоги-2015, прогноз-2016

По итогам 2015 г. средний размер сделки в сегменте складской недвижимости Московского региона составил 16,5 тыс. кв. м, что на 30% больше аналогичного показателя 2014 г., и является вторым лучшим результатом за всю историю рынка складской недвижимости, отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.

• Максимальным размером средней сделки в складском сегменте Московского региона стал показатель 2007 г. - 19,7 тыс. кв. м.
• Сокращение потребительского спроса, вызванное экономической ситуацией в стране, оказало давление на малый и средний бизнес, что дало возможность крупным игрокам рынка расширить имеющиеся мощности. Крупные компании активно арендовали и покупали складские помещения большой площади. Так, в 2015 г. 30% сделок в Московском регионе прошло с блоками площадью более 20 тыс. кв. м.

Распределение общего объема сделок по аренде и покупке качественных складских площадей в зависимости от региона

• В 2015 г. на рынке Московского региона было арендовано и куплено 1 231 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что в 1,4 раза превышает результаты 2014 г. и сопоставимо с рекордными показателями 2012 г. (1 215 тыс. кв. м) и 2013 г. (1 279 тыс. кв. м).

Динамика объема сделок и среднего размера сделки в Московском регионе, тыс. кв. м

• 30% всех арендованных и приобретенных складских площадей в 2015 г. пришлось на продуктовых операторов. Игроки этого сегмента рынка розничной торговли чувствуют себя наиболее уверенно в текущей ситуации и анонсируют планы по дальнейшему развитию.

• Доля сделок по продаже впервые, начиная с 2009 г., показала снижение: 21% в общем объеме сделок против 41% по итогам 2014 г. Уменьшился не только общий объем сделок, но и их количество. На фоне высокой стоимости заемных средств покупку качественных складских площадей рассматривают преимущественно или компании, располагающие собственными средствами, или иностранные компании, имеющие возможность привлечения финансирования на выгодных условиях. Первые сделки по продаже качественных складских площадей в 2015 г. стали заключаться на московском рынке только во втором полугодии.

• В 2016 г. ожидается снижение объема сделок на 30% по сравнению с 2015 г. Это связано, в первую очередь, со значительным сокращением потребительского спроса и, как следствие, неуверенности пользователей складских помещений в необходимости развития, а также с высоким объемом сделок в 2015 г. Многие компании, заинтересованные в складах, уже приобрели необходимые площади, и их дальнейшее развитие будет зависеть от поведения потребительского спроса.

Вячеслав Холопов, партнер, директор по складской, индустриальной недвижимости, земли, Knight Frank Russia&CIS, отметил: «Результаты 2015 года действительно выдающиеся – это второй лучший результат по объему сделок за историю складского рынка в Московской области. Однако ряд показателей, например, рост среднего размера сделки до 16, 5 тыс. кв. м, увеличение доли розничных операторов указывают на существенное изменение рынка: развиваются лишь крупнейшие операторы, прежде всего, в сегменте продаж продуктов питания, выметая из своей ниши компании среднего и малого сегмента. С учетом текущей макроэкономической ситуации, в ближайшей перспективе сложившаяся тенденция сохранится, скорее всего, в 2016 году продолжится укрупнение бизнеса; мы также ожидаем, что объемы сделок в Подмосковье упадут примерно на треть, в то время как региональные центры продемонстрируют активность, схожую с результатами 2015 года».