Сегмент складских помещений пока остается наименее развитым сектором столичного рынка недвижимости

Сегмент складских помещений пока остается наименее развитым сектором столичного рынка недвижимости. Но специалисты уверены, что именно он является сейчас самым перспективным. Прогнозируется, что уже в этом году рост сектора будет как минимум двукратным. Тем более что спрос на современные склады огромен, а доходность строительства в Москве выше, чем в большинстве мировых столиц.

По данным компании Knight Frank, общий объем складских помещений сейчас составляет 3.9 млн. кв. м. Однако большая их часть сохранилась еще с советских времен и уже не признается европейскими компаниями пригодной для хранения товаров. Тем временем стремительный рост спроса на индустриальную недвижимость эксперты компании Penny Lane Realty объясняют быстрым развитием розничной торговли, и в особенности проникновением на наш рынок крупных западных торговых сетей.

Международным требованиям сейчас отвечает всего лишь около 720 тыс. кв. м складских площадей в Москве и Подмосковье, причем более половины из них (370 тыс. кв. м) были построены только в прошлом году. "Количество вакантных площадей в классе "А" сейчас практически равно нулю. А к концу этого года спрос на помещения класса "А" и "В" достигнет уровня в 4,5 млн. кв. м", - считает Роман Бурцев, директор по промышленной недвижимости Knight Frank.

Сейчас без проблем арендовать можно только старые склады. Но интерес к ним у промышленных и торговых компаний не слишком велик: уровень вакантных площадей в классах "С" и "D" составляет около 35%. Активность участников рынка сейчас очень велика. Только в 2003 году объем сделок по аренде и продаже складских помещений составил около 400 тыс. кв. м. Наибольшим спросом пользуются небольшие блоки площадью 3-5 тыс. кв. м, расположенные в основном на северо-западе, западе и юго-востоке столицы. Эти направления являются основными путями потоков перевозимых через Москву грузов и примерно на 30-50% опережают прочие направления по объему арендного спроса.

Склад класса "А", устраивающий крупные компании, как западные, так и российские, должен располагаться вблизи серьезной транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могут передвигаться еврофуры, а в идеале - еще и железнодорожную ветку. Необходимо также наличие всех коммуникаций и связи, доступа к значительным энергоресурсам и оборудования, регулирующего температурный режим и влажность. Еще нужны выровненный пол, потолки высотой 8-10 м и возможность разместить в помещении стеллажную систему и офис. Строительство такого склада, по экспертным оценкам, обходится в среднем в $3-5 млн.

Средние ставки на аренду складов в Москве и ближайшем Подмосковье составляют около $140 за кв. м в год. Ответственное хранение обходится в $110-155 за паллето-место в год. По словам Эдуарда Соколова, генерального директора компании City Estate, это один из самых высоких показателей в Европе. Естественно, уровень ставок сильно зависит от качества помещения. В классе "А" за аренду могут попросить и $180-200 за кв. м в год, причем торг будет неуместен, поскольку современные склады находятся в остром дефиците. Зато помещения класса "С" и "D", на которые приходится около 80% общего объема предложения, легко сдадут за $40-80 за кв. м в год. Необустроенными складами советских времен пользуются в основном небольшие отечественные компании.

В дальнем Подмосковье арендные ставки примерно на 30% ниже, чем в столице и ближнем Подмосковье. Кроме того, земли на удалении более 50 км от МКАД существенно дешевле, поэтому и инвесторы, и арендаторы сейчас все чаще отдают предпочтение области. Впрочем, время на раздумье у них еще есть, поскольку арендные ставки на индустриальные помещения довольно стабильны и в последние два года ежегодно растут в пределах 10%. По сравнению с другими секторами рынка недвижимости это очень незначительное увеличение. Аналитики прогнозируют, что в ближайшее время ставки будут даже снижаться благодаря увеличению количества новых площадей в Подмосковье.

Основные перспективы эксперты видят в строительстве складов класса "А". По прогнозам, инвестиционная активность рынка здесь вырастет настолько, что уже в этом году объем нового строительства увеличится на 75%. "В ближайшие два года складской сектор ожидает масштабный приток инвестиций, так как доходность строительства в Москве выше, чем в большинстве мировых столиц, а спрос здесь огромен", - считает Ли Тимминс, генеральный директор по Центральной и Восточной Европе компании Hines. До последнего времени инвесторы довольно редко обращали внимание на проекты, связанные со складами, потому что доходность по торговым и офисным площадям была как минимум на 20% выше. Но сейчас соотношение спроса и предложения в этих сегментах близко к паритету, и на этом фоне сектор индустриальной недвижимости становится все более привлекательным.

Правда, существует немало факторов, сдерживающих развитие этого сегмента. Основными из них специалисты называют непрозрачность земельного рынка и несовершенство законодательной базы, регламентирующей сделки с землей, а также ограниченное количество квалифицированных строителей и подрядчиков. Кроме того, по словам Тимминса, перевод земли из разряда сельхозугодий в участки, пригодные для строительства складов, требует немалых усилий, идти на которые готовы далеко не все инвесторы.

© Автотрансинфо