Современные логистические центры в России. Ситуация и перспективы.

Современные логистические центры в России. Ситуация и перспективы.



Несмотря на острый дефицит складских мощностей, этот сектор рынка недвижимости так и не стал привлекательным для инвесторов. Попытки компаний-арендаторов решить проблему за счет строительства собственных складов пока не смогли исправить положение. Кризис затянется, если не изменятся "правила игры". 

На Москву приходится 25% российских грузопотоков. Прибавьте сюда еще постоянный рост импорта, начавшийся расцвет розничной торговли, и станет понятно, насколько важно для столичного региона иметь развитую складскую инфраструктуру. Пока же эта система только формируется. И происходит это на фоне бешеного спроса. 

Например, складские комплексы, находящиеся на самых популярных транспортных направлениях между МКАД и третьим кольцом заполнены на 95 - 97%. В остальных районах Москвы и Подмосковья уровень заполнения не опускается ниже 90%. Рынок бурлит: компании, которым нужно где-то разместить свой товар, ведут скупку складских помещений или затевают собственное строительство. Однако эксперты уверены, что дефицит качественных складов в ближайшее время вряд ли сократится. 

Дело в том, что темпы нового строительства отстают от роста спроса. Общий объем уже задействованных складских (и приспособленных под склады) помещений превышает сейчас 3,5 млн кв. м. Площадь помещений класса А и В составляет 700 000 кв. м. Спрос же, по данным компании PMC-Realty, оценивается в 3 млн кв. м, причем складских помещений высокого класса требуется гораздо больше, чем может предложить рынок - 2 млн кв. м. А к 2004 году общий спрос должен вырасти до 4 млн кв. м. 

Темпы строительства складов весьма скромные. За весь прошлый год введено 200 000 кв. м новых складских помещений для коммерческого использования, а в 2003 году будет построено до 350 000 кв. м складов разного уровня. 

Альтернативные застройщики, присматривающиеся к этому рынку, не спешат бросить все силы и средства на строительство евроскладов. В первую очередь их сдерживает дефицит земельных участков в Москве и ближнем Подмосковье. Привлекательность склада определяется его местоположением и наличием удобных подъездных путей, однако получить землю под склад непросто. "Земельный вопрос станет в ближайшей перспективе одним из главных факторов, мешающих развитию этого сегмента рынка", - подчеркивает старший консультант компании "Мир складов" (отделение компании PMC-Realty) Максим Загоруйко. Количество согласований, которые должен получить потенциальный застройщик, превышает все мыслимые пределы. Порой процесс согласования затягивается на несколько месяцев. По выражению представителя одной девелоперской компании: "Москва никак не может принять свой закон о земле. Поэтому создается впечатление, что московские чиновники ждут этого решения и "придерживают" земельные участки". 

Инвесторов настораживают и более продолжительные по сравнению с другими проектами на рынке недвижимости сроки окупаемости складских помещений. По словам сотрудника департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Евгении Чхеидзе, нормальный срок окупаемости складов составляет 5 - 8 лет. Это в два раза выше, чем в случае с офисной и торговой недвижимостью. "Никто не хочет рисковать своими деньгами", - замечает Чхеидзе. В среднем стоимость строительства 1 кв. м склада составляет $400. Вместе с тем, для того чтобы построить хороший офис класса B+, нужно вложить от $500 до $1000. Однако такой офис окупится в течение трех лет. 

Следствием осторожного поведения инвесторов стала олигополия, установленная нынешними операторами складских помещений, получающими доход от сдачи в аренду евроскладов. Фирмы-операторы постоянно увеличивают арендные ставки. По мнению вице-президента компании BSE (разработчик систем автоматизации логистики) Елены Юденко, иметь свой склад размером в 5000 - 10 000 кв. м гораздо выгоднее, чем пользоваться услугами операторской компании. Построенный самостоятельно склад обойдется как минимум в $2 млн, а окупить инвестиции можно через три-четыре года. 

И действительно, крупные компании все чаще инвестируют в строительство собственных складских центров. Компания "Вимм-Билль-Данн", например, до недавнего времени предпочитала арендовать склады, но в ноябре прошлого года она приобрела Томилинский складской комплекс стоимостью $6 млн, обеспечив себя современным логистическим центром в непосредственной близости от Москвы. "В будущем это приобретение позволит нам снизить затраты на прямую доставку и складские услуги", - говорит Дмитрий Колокатов, глава сокового подразделения ВБД. 

Аналогичное решение проблемы было найдено и руководством Черкизовского мясокомбината. По словам директора по связям с общественностью АПК "Черкизовский" Геннадия Фролова, компания недавно построила собственный склад, в планах - строительство еще одного складского помещения. 

Существует еще одна причина, подталкивающая компании к созданию собственных складских комплексов. "Некоторые фирмы не хотят "засвечивать" свои логистические цепочки", - говорит Елена Юденко из BSE. - А собственный склад - прекрасное решение этой щекотливой проблемы". 

Строительный вирус поразил и консервативные западные компании. Раньше иностранцы строили или арендовали склады в Прибалтике или Финляндии. Однако с недавних пор они изменили логистическую тактику, перенеся операции с грузами в Москву. Первыми это сделали компании, имеющие производство в России. Например, шведская Bohmans, поставщик пиломатериалов и шпона, объявила об открытии нового торгово-складского комплекса площадью 5300 кв. м в Химках. Bohmans заняла половину нового здания под торговый склад и штаб-квартиру. Остальную часть комплекса арендовала на десять лет финская компания Lindstrom. О своем намерении построить в Московской области склад и дистрибуторский центр для собственных нужд общей площадью 150 000 кв. м давно говорит IKEA. 

Но попытки компаний избавиться от дефицита складов собственными силами вряд ли смогут снизить остроту кризиса. Складские помещения, сооруженные для собственных нужд, на рынок, как правило, не попадают. Так что арендаторам, не имеющим возможности построить свой склад, приходится довольствоваться тем, что есть. 

Большинство помещений - это капитальные складские комплексы постройки 60 - 70-х годов, ангары и переустроенные под складские цели цеха и производственные площади, не соответствующие современным требованиям. При этом 90% присутствующих на рынке свободных площадей (270 000 кв. м) - это комплексы класса С и D, плохо приспособленные для складских целей или требующие ремонта (годовые ставки аренды составляют от $40 до $60 за 1 кв. м). Объем предложения складов класса В не превышает 25 000 кв. м, и это в основном разбросанные по московскому региону блоки от 100 до 1000 кв. м. Количество свободных складских площадей класса А, по данным PMC-Realty, не превышает 1% от общего объема предложения. Склады класса А отличаются от складов класса В высотой потолков, более современным оборудованием и инженерной начинкой, а также более удобным расположением - на магистралях. В складах класса A годовые арендные ставки за последний год выросли со $100 до $150 за 1 кв. м. 

Поиск современного склада неизбежно приводит к компаниям-операторам. Склады зарубежных фирм, например Rewico и Items, а также российских компаний Oton и MOLCOM уже в течение пяти лет продолжают оставаться одними из самых востребованных на рынке. По размеру задействованных и строящихся складских площадей лидирующие позиции занимают FM Logistics-Sheremetyevo, Oton, "Кулон", "Интеркомплекс". 

Понятно, что операторские компании хотят заработать по максимуму. Но нельзя сказать, что они превратились в рантье, совершенно не думающих о будущем: эти компании, несмотря ни на что, продолжают строить новые склады. "Инвесторы предпочитают строить офисы и жилье. Окупаемость таких проектов, как правило, более быстрая, и мы отнюдь не пренебрегаем таким видом деятельности. Однако строительство складов также приносит высокие доходы, хотя и требует большего терпения. Ставки аренды складов ниже, но и инвестиции требуются меньшие (примерно на 25 - 30%), - рассказывает генеральный директор компании "Кулон" Иван Потехин. - Наш первый проект был реализован в самый разгар финансового кризиса конца 90-х годов. Сейчас он начинает приносить прибыль". "Кулон" работает в партнерстве с португальской ESAF. Они инвестировали около 13 млн евро в строительство здания площадью 6000 кв. м офисных и 8000 кв. м складских помещений. Арендная плата, получаемая компанией, составляет более 3 млн евро в год. Сейчас "Кулон" работает над двумя новыми подобными проектами общей площадью свыше 30 000 кв. м и стоимостью примерно в 20 млн евро. 

Две другие крупные операторские компании со смешанным капиталом - Oton и "Интеркомплекс" также ведут строительство новых складских помещений общей площадью свыше 30 000 кв. м. 

Однако все это сложно назвать строительным бумом, сродни тому, что наблюдается на рыке офисов. Так что основная прибыль пока будет оседать в карманах действующих операторов складских помещений.

АвтоТрансИнфо