В Московском регионе пустует всего 2% складов

В 2013 г. построят еще 1,5 млн кв. м складских помещений, но большая часть будет сдана и раскуплена до ввода в эксплуатацию, уверены эксперты.​

Ведомости | Приложение «Недвижимость. Стены бизнеса», 25.02.2013

​​Долгое время этот сегмент в глазах заинтересованных лиц выглядел менее привлекательным, чем офисная или торговая недвижимость, — девелопмент сложнее, маржа меньше. С другой стороны, с 2001 г. в складах Московского региона пустует не более 2% площадей, т. е. спрос высокий. Сможет ли этот сегмент стать первым в глазах инвесторов и куда ему развиваться, обсуждали за круглым столом «Ведомости. Недвижимости».

«Складской сегмент всегда был наиболее стабильным, а то, что нам уделяли мало внимания, — это скорее результат поверхностности рынка, и финансового в том числе», — уверен Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group. По его мнению, владение складом обещает инвестору стабильный доход: «В кризис от новых офисов можно отказаться на какое-то время, а вот от складов отказаться нельзя — экономика требует складов».

Инвесторы, похоже, это поняли, и сделки пошли. По данным S. A. Ricci, в прошлом году многие российские компании сделали выбор в пользу приобретения площадей в собственность, купив около 280 000 кв. м складов (19% от общего объема сделок в этом сегменте, всего купили и сняли 1,5 млн кв. м). Более того, для многих из запланированных к вводу в 2013 г. площадей (около 1,5 млн кв. м) арендаторы и покупатели уже определены. Егор Дорофеев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield, считает, что «30% спроса — это спрос на владение складами».

Две крупные покупки прошлого года — на счету Raven Russia (45 237 кв. м в логопарке «Шолохово» в 15 км по Дмитровскому шоссе за $49,75 млн и логистический парк на 213 000 кв. м в Пушкине за $215 млн). Еще компания приобрела на Новорижском шоссе 38 га под застройку за $23 млн. «Мы занимаемся двумя типами сделок: строить и сдавать в аренду или покупать готовое. За 5-6 лет в сегменте аренды ситуация достаточно стабильная, мы сдаем по 200 000-300 000 кв. м в год. Какого-то грандиозного роста спроса не произошло», — сказал Виктор Афанасенко, директор по маркетингу и аренде Raven Russia, но сделки назвал «маленькой успешной революцией».

Маленький тяжелый рынок

Олег Мамаев полагает, что если не произойдет глобального кризиса, то через 2-3 года складской сегмент увидит приток инвесторов: «Но пока инвестиции недостаточны и предложение явно меньше, чем текущий спрос». Проблема в том, что индустриальный девелопмент сложнее и менее доходен, а потому более чувствителен к колебаниям, «Если на офисном рынке доходность упадет с 20 до 30%, это пережить можно, падение с 10% до 0 — это хуже», — говорит он.

Это тяжелый рынок и для инвесторов, признает эксперт: меньше ликвидных объектов, меньше транзакций, меньше понятных правил. «Проектное финансирование недешевое и доступно не всем», — называет еще одну причину Елена Бондарчук, инвестор и девелопер проекта «Логопарк Север» (110 000 кв. м в 35 км от МКАД на Ленинградке). Иностранных фондов — покупателей готовых складов сейчас меньше, чем до 2008 г., однако иностранный капитал весьма активен на рынке складов, его доля выше, чем в таких секторах, как, например, офисы. Появились и внутренние покупатели — российские инвесторы, отмечает Бондарчук. Однако «новых предложений построенных складов для инвесторов нет, труден выход из проекта, капитализация не такая интересная».

Отсутствие жесткой конкуренции облегчает девелоперам жизнь. «Как придет 3-5 новых игроков — станет тесно, доходность резко рухнет, — предупреждает Мамаев. — Новые игроки это оценивают и не торопятся». Елена Бондарчук соглашается, что рынок пока будет узким.

Ключевыми для развития складов в Московской области она считает роль государства: от него зависят всевозможные согласования (так, по ее словам, «с мая по декабрь не было перевода сельхозземель в промназначение вообще») и направление транспортных потоков. «При сравнимом качестве клиенты выберут склады, которые расположены в правильном месте. Клиентов, которые приходят к нам, интересует, как подъехать к площадке и насколько доступны в этом месте трудовые ресурсы», — говорит она.

Мамаев согласен: «В последние пару лет государство показало себя большим игроком. [Из-за изменений правил хранения алкогольной и спиртсодержащей продукции] алкогольные компании, которые никогда не были потребителями складов класса А, неожиданно сделали гигантский объем с точки зрения спроса. То же касается интернет-торговли. Органы контроля стали внимательнее к этому сегменту, и процентов 12 [сделок в складском сегменте] интернет-ритейл в этом году сделал, если не больше». «Получается, что государство может создать 30% спроса», — доволен он.

Считанные клиенты

Складской рынок в текущий момент времени его участники оценивают как «дефицитный». Вопрос — как оценить спрос. Вячеслав Холопов, директор отдела складской недвижимости Knight Frank, считает, что для нормального обслуживания города «Московский регион спокойно “вытянет” 9-10 млн кв. м качественных складов». Сейчас построено почти 8 млн кв. м. Но спрос непрогнозируем. «Сегодня лихорадит — “дайте помещений”, а завтра может быть опять спад», — признает Холопов, предлагая строить прогнозы «не на спросе, а на основе здравого смысла и того, как идут сделки».

Виктор Афанасенко отметил, что среди сделок 2010-2011 гг. были повторные: у кого-то из клиентов компании заканчиваются контракты, кто-то расширяется. На последних, по его оценкам, приходится уже треть сделок.

Александра Селезнева, замдиректора департамента складской недвижимости Colliers International, считает, что спрос увеличивается за счет ритейлеров, логистов и промышленных компаний: «Сейчас они стараются для улучшения качества и ликвидности бизнеса переходить в более качественные объекты. Спрос увеличивается за счет не только хранения, но и производства». Селезнева считает, что интерес к новым технологиям сформировали запросы производственных клиентов, которых на складских объектах становится больше, и приводит в пример компанию по производству медицинских товаров Paul Hartmann (один из арендаторов «Южных врат»), представители которой серьезно обсуждают все, что им нужно на складе.

Фантики и технологии

Спрос на владение объектами конечными пользователями серьезно улучшил качество новых складов, отмечает Дорофеев. В то же время для некоторых арендаторов склад — это коробка и чем дешевле, тем лучше, говорит Марко Печ, консультант из CBRE. «Склады класса А нужны далеко не всем», — подтверждает Холопов. И многие девелоперы, соответственно, стараются максимально удешевить продукт. Поэтому«новые технологии приходят медленно и мучительно», сетует Руслан Суворов, вице-президент Radius Group. Он гордится тем, что его компания сертифицировала по BREEAM индустриальный парк «Южные врата» (всего будет введено 650 000 кв. м на пересечении трасс M-4 и A-107), хотя признает, что многим арендаторам современные технологии не нужны. «Сертификация не прибавляет ставки, но позволяет выгодно отстроиться от конкурентов», — доволен тем не менее Суворов.

Олег Мамаев сообщил, что идея получить тот или иной международный сертификат прорабатывалась PNK, но от нее отказались: «Это фантик, он не делает склад более надежным. Не секрет, что в России получение зеленых сертификатов проходит проще, чем на Западе». «Российские клиенты прагматичнее, они хотят более современный склад, более эффективный с точки зрения эксплуатации, коммуналки, ремонта за те же деньги», — описывает Мамаев. По его словам, арендаторы уже переезжают из «старого» А класса в новый, не желая платить дороже. «Клиенты хотят склад, который будет удобен и дешев в эксплуатации», — подтверждает Артем Петрухин из «Строительного альянса».

Мамаев считает, что полезными (и востребованными) будут технологии (инженерные либо строительные), помогающие экономить тепловую и электрическую энергию (от $5 до $10 на 1 кв. м). А также обеспечивающие вандалоустойчивость, продуманность с точки зрения логистики и безопасность. «К современным системам пожаротушения стали серьезно относиться после ряда инцидентов», — говорит он. В итоге получается склад почти как по BREEAM.

«Для меня качественный склад класса А — энергоэффективный, с правильными пожарными системами, с правильными сертификатами на все виды используемых материалов, чтобы в случае нештатной ситуации все покрыла страховка, — описывает Елена Бондарчук. — Но в первую очередь — чтобы крыши не текли и полы не трескались».

Далеко пойдут

Серьезно скорректирует планы девелоперов запрет на въезд большегрузной техники в пределы МКАД. По словам консультантов, их клиенты уже «смотрят за МКАД», подумывая о переезде. В то же время есть фирмы, давно осваивающие площадки у бетонки и далее. Егор Дорофеев приводит в пример французского логиста и одновременно девелопера FM Logistik: «Еще в 2004 г. они начали строить склады за 50 км от МКАД и до сих пор это делают. У них полные склады всегда, есть лист ожидания».

«Южные врата» от Radius Group — в 30 км от МКАД. «Пять лет назад это было тяжело объяснить людям, сегодня такое расстояние вообще не является проблемой. По крайней мере для компаний, у которых большая логистика», — говорит Суворов. Radius Group в конце 2012 г. приобрела дополнительные 40 га у «Южных врат», чтобы увеличить площадь проекта до 144 га. «Строительный альянс» развивает проект build-to-suit в 120 км от Москвы, весной начнется стройка, сообщил Петрухин.